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奥地利的房地产市场分析

金融市场长期以来为欧洲央行(ECB)2019年初步加息做好准备,但今年上半年的发展几乎截然相反 - 对当地房地产市场产生相应的看涨影响。融资环境应该继续支持市场的时间超过最初的预期。

奥地利的房地产市场

因此,我们在年初向上修订了房地产预测。我们现在预计2019年的价格增长率在4.3-5.3%之间,并且可能在这里也相当保守。展望未来,毫无疑问市场将继续进入2020年价格回升的第12年,尽管基本面条件至少指向价格动态的减弱,风险正在变得越来越重要。

在短期内,仍然存在的供应缺口应继续支持价格增长,尽管不间断的高水平建筑活动和不断下降的人口趋势表明,这一因素在未来将变得不那么重要。我们也观察到维也纳房地产市场的类似趋势,尽管此前增加的供应短缺的减少需要更长一些时间。

相比之下,建筑许可在2017年创纪录的一年之后再次下降,这使得今年的住宅完工率至少不会进一步显着增加。从结构上讲,我们认为部分住宅建设无法满足需求(高端供应与低端需求)。即使是维也纳的高层住宅建筑的新天际线 - 因为它将使这座城市在未来出现的国际化 - 更多的是针对富裕的买家群体,并不会解决首都的住房问题。

从长远来看,不应忽视各种风险因素。鉴于估值水平较高,部分人口正在达到其负担能力限制。通常只有通过承担高额债务负担才能参与房地产市场。伴随着放宽贷款条件的风险增加。特别是在房地产周期的后期阶段,监管当局(显然也是在资产负债表上承担风险的商业银行)需要更加警惕。

此外,人口统计图片不仅美好。几乎所有联邦州目前的人口预测都指向长期人口增长。然而,由于人口老化(过度),潜在买家的比例正在下降。这至少表明需求转向住宅细分市场,例如适合年龄的住房。

同时,我们认为,维也纳建筑规范(Wiener Bauordnung)激烈辩论的修正案将对中期供应产生轻微负面影响,部分建筑活动可能会转移到维也纳周边地区。这使我们对德国政治情绪激烈辩论的看法更加消极。在频繁提及“维也纳榜样”的情况下,即将开展的监管尝试 - 最近一次从首都柏林开始 - 可能会取得很小的成功。

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